รวมรายการที่ต้องรู้ก่อนคำนวณค่าโอนที่ดินซื้อขาย

การทำธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อบ้านใหม่หรือที่ดินเปล่า เป็นเรื่องใหญ่ที่ต้องวางแผนการเงินอย่างรัดกุม หลายคนมักโฟกัสเพียงแค่ราคาซื้อขาย แต่หลงลืมไปว่ายังมีค่าใช้จ่ายแฝง ณ กรมที่ดินที่ต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อไม่ให้งบประมาณบานปลายและสามารถเจรจาตกลงค่าใช้จ่ายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายได้อย่างยุติธรรม เราจำเป็นต้องทราบองค์ประกอบของค่าธรรมเนียมต่าง ๆ อย่างละเอียด บทความนี้ จึงรวบรวมข้อมูลสำคัญเพื่อเตรียมความพร้อมก่อนการคำนวณค่าโอนที่ดินซื้อขาย ให้การทำนิติกรรมเป็นไปอย่างราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย

ค่าใช้จ่ายที่ต้องรู้ก่อนการคำนวณค่าโอนที่ดินซื้อขาย

ก่อนที่จะเดินทางไปสำนักงานที่ดิน เราต้องทำความเข้าใจโครงสร้างของภาระค่าใช้จ่ายทั้งหมดก่อน ซึ่งไม่ได้มีเพียงก้อนเดียว แต่ประกอบไปด้วยค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรต่างๆ การทราบรายละเอียดเหล่านี้จะช่วยให้เราสามารถ คำนวณค่าโอนที่ดินซื้อขาย ได้อย่างแม่นยำ และเตรียมแคชเชียร์เช็คหรือเงินสดไปได้อย่างถูกต้องครบถ้วน

ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์

จากการอ้างอิงข้อมูลของ G H Bank ระบุว่า โดยปกติค่าธรรมเนียมส่วนนี้จะจัดเก็บในอัตรา 2% จากราคาประเมินราชการหรือราคาซื้อขายจริง โดยจะเลือกใช้ยอดที่สูงกว่าเป็นเกณฑ์ในการ คำนวณค่าโอนที่ดินซื้อขาย อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันมีมาตรการรัฐเพื่อกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 ที่ช่วยแบ่งเบาภาระนี้ โดยปรับลดค่าธรรมเนียมลงเหลือเพียง 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ และคอนโดมิเนียม ที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยต้องจดทะเบียนโอนและจำนองภายใน 30 มิถุนายน 2569 แต่หากมูลค่าเกินกว่ากำหนด จะต้องชำระในอัตราปกติและค่าจดจำนอง 1%

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

สำหรับค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะคิดในอัตรา 3.3% ของราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมินราชการ โดยเลือกใช้ราคาที่สูงกว่าเป็นฐานคำนวณ โดยมักเรียกเก็บจากผู้ขายที่ถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปี หรือเป็นโครงการจัดสรร ซึ่งถือเป็นการค้าหากำไร แต่หากเรามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือถือครองกรรมสิทธิ์เกิน 5 ปีขึ้นไป ก็จะได้รับยกเว้นไม่ต้องชำระภาษีในส่วนนี้

ค่าอากรแสตมป์

ค่าอากรแสตมป์จะถูกเรียกเก็บในอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน โดยดูจากราคาที่สูงกว่าเป็นหลัก ข้อควรจำสำคัญคือค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะมีความเกี่ยวข้องกับภาษีธุรกิจเฉพาะ กล่าวคือ หากเราได้ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะไปแล้วตามเงื่อนไขข้างต้น เราจะได้รับยกเว้นไม่ต้องชำระค่าอากรแสตมป์อีก กฎหมายกำหนดให้เสียเพียงอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น เพื่อไม่ให้เกิดความซ้ำซ้อนในการจัดเก็บภาษีอากร

ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ในกรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา กฎหมายกำหนดให้ต้องมีการชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เนื่องจากกำไรจากการขายที่ดินถือเป็นรายได้พึงประเมิน โดยสูตรการคิดจะซับซ้อนกว่าส่วนอื่น คือคิดแบบอัตราก้าวหน้าตามจำนวนปีที่ถือครองและราคาประเมิน ยิ่งถือครองนาน ค่าใช้จ่ายส่วนนี้อาจลดลงตามสัดส่วนการหักค่าใช้จ่ายเหมาที่กฎหมายกำหนด เป็นหน้าที่ของผู้ขายที่ต้องรับผิดชอบโดยตรง

ตัวอย่างการคำนวณค่าโอนที่ดิน

เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนขึ้น เราขอยกตัวอย่างการคำนวณกรณีซื้อบ้านพร้อมที่ดินราคา 3 ล้านบาท (ราคาประเมินเท่ากับราคาซื้อขาย) โดยผู้ขายถือครองมา 3 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ซึ่งจะเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยสรุปตัวเลขได้ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอน (0.01%) เท่ากับ 300 บาท (ตามมาตรการลดหย่อนปี 2568)
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) เท่ากับ 99,000 บาท (เนื่องจากถือครองไม่ครบ 5 ปี)
• ค่าอากรแสตมป์ ได้รับการยกเว้น (เนื่องจากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว)
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คำนวณตามฐานภาษีและจำนวนปีที่ถือครอง

สรุป

การเตรียมตัวเรื่องค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม การรู้ตัวเลขที่ชัดเจนของค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรต่างๆ ช่วยให้การวางแผนการเงินมีประสิทธิภาพ ทั้งนี้ หากต้องการที่ปรึกษาทางการเงินที่เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อที่บ้าน เราขอแนะนำ G H Bank (ธนาคารอาคารสงเคราะห์) ถือเป็นสถาบันการเงินที่น่าเชื่อถือและพร้อมสนับสนุนคนไทยให้มีบ้าน ด้วยผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่หลากหลายและข้อมูลที่เป็นประโยชน์ ช่วยให้ทุกขั้นตอนการเป็นเจ้าของบ้านเป็นเรื่องที่ง่ายและมั่นคงขึ้น

ที่มา : ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (G H Bank)
โพสต์ : พีอาร์ นิวส์ ไทยแลนด์
เผยแพร่ : พีอาร์ นิวส์ ไทยแลนด์